Ипотека

Какие бы цели вы не преследовали: покупка дома первый раз, переезд или просто рефинансирование ипотечного кредита – имеются разные варианты сделок от сотен кредитных организаций в Великобритании.

Оформление ипотеки – это огромные финансовые обязательства, и никто из нас не может позволить допустить ошибку.

Что такое ипотека?

Ипотека – это кредит на покупку недвижимости или земли. В основном она оформляется на 25 лет, но сроки могут быть как короче, так и длинее. Кредит обеспечивается стоимостью вашего дома до полной его выплаты. Если вы не сможете выплатить всю сумму, кредитор имеет право вступить во владение вашим домом и продать его, чтобы вернуть свои деньги.

Типы ипотеки и заемщика

Мир ипотечных кредитов на жилую недвижимость – это минное поле для непосвященных. Мы хотим здесь пролить свет на все названия и различные типы, чтобы при оформлении ипотеки вы чувствовали себя уверенно в том, что сделали осознанный выбор. Мы также рассмотрим разные типы заемщиков, чтобы вы понимали, как на вас смотрят кредиторы.

Типы выплат по ипотеке

Только проценты: каждый месяц вы платите кредитору только проценты, при этом общая сумма долга не сокращается. Чтобы вы смогливыплатить ипотеку до конца срока, кредиторам важно понимать, как вы будете это делать. Приемлемыми вариантами могут быть средипрочего продажа собственности, пенсионные накопления, пособия и сбережения. Такое тип ипотеки сложнее оформить, чем ипотеку с регулярными выплатами, и процедура согласования очень сложная.

Капитал и проценты: каждый месяц вы платите кредитору проценты и небольшую сумму капитала, в результате чего каждый месяц сумма вашего долга сокращается, пока долг не выплачен полностью. Срок выплат по ипотеке может быть до 35 лет при условии, что ипотека будет закрыта до достижения вами 70-летнего возраста. Это предпочтительный вариант для большинства заемщиков (кредиторов).

Типы ипотеки

Рефинансирование ипотечного кредита: это обычный процесс для ипотечных заемщиков, когда оформляется новая ипотека без переезда на новое место.

Причин рефинансирования может быть много, например:

• Выведение капитала из собственности;
• Консолидирование долгов;
• Переход на более выгодную ставку;
• Экономия средств.

Переоформить можно, как правило, любой тип ипотеки, включая ипотеку с фиксированной или плавающей процентной ставкой, т.д.

Очень важно понимать, когда проводить рефинансирование. Заемщики (или их брокеры) обычно задумываются над этим за 6-8 недель до окончания периода выплат по первоначальной ставке.

Ипотека с фиксированной ставкой: процентная ставка зафиксирована на какой-то период времени. В большинстве случаев это 2, 3 или 5 лет, хотя бывает и на 1 год, и на 10 лет. Самое главное, что вне зависимости от того, что происходит со ставкой рефинансирования Банка Англии или LIBOR, вы будете платить по неизменной ставке в течение указанного периода. Как только период фиксированной ставки заканчивается, вы переходите на Стандартную переменную ставку кредитора, и в этот момент заемщики планируют новый договор либо с тем же кредитором, либо с другим.

Ипотека с плавающей ставкой: в данном случае отслеживаются разные процентные ставки, как правило ставка рефинансирования Банка Англии или LIBOR. Основной момент в том, что эти ставки подлежат изменениям и могут двигаться вниз и вверх. Вы можете подписать контракт, по которому ставки будут отслеживаться 2, 3 или 5 лет, а потом вы перейдете на Стандартную плавающую ставку кредитора, или же вы можете выбрать вариант, когда ставка будет «плавать» в течение всего срока ипотеки.

Ипотека по льготной ставке: кредитор предоставляет вам скидку со своей Стандартной плавающей ставки. Как и в случае с ипотекой с плавающей ставкой, эта льготная ставка может меняться в течение первых нескольких лет: 2, 3 или 5 лет, — или же предоставляться на весь срок выплат по ипотеке.

Зачетная ипотека: иногда ее еще называют сберегательной ипотекой, т.е. на выплату ипотеки идут деньги с вашего сберегательного или текущего счета. Таким образом вы экономите на ипотеке: чем больше у вас сбережений, тем больше у вас экономии с ипотечных выплат. Это происходит потому, что деньги на ваших сберегательных и/или текущих счетах используются для сокращения суммы к выплате, на которую вам как раз и начисляют проценты. Сейчас проценты по сберегательным счетам особенно низкие, поэтому зачет ваших сбережений в ипотеку принесет больше пользы, чем если вы будете хранить их на счете. При этом стоит помнить, что сберегательная ипотека может быть выгоднее не только при низких процентных ставках, но и в любое время.

Ипотека с предоставлением наличности: заемщику одноразово выдается наличная сумма при выдаче ипотеки. Такое поощрение применяется лишь к определенным типам ипотеки и может быть как фиксированной суммой, так и процентом от суммы ипотеки. Ипотеки с предоставлением наличности не всегда доступны, но могут помочь тем, кому нужны наличные, например, для покупки новой кухни или ванной. Минусом такой ипотеки является более высокая процентная ставка, выше среднего.

Порог: применяется к переменной ставке, обычно плавающей или льготной, когда устанавливается ее максимум. Например, если порог ставки установлен на 5%, ставка, которую вы платите, не может превышать 5% вне зависимости от колебаний ставок. Если ваша ставка ниже 5%, она может увеличиваться или снижаться, не превышая при этом 5%. Ограниченная ставка может предоставляться так же на 2, 3 или 5 лет, после чего вы переходите на Стандартную плавающую ставку кредитора.

Ипотека с защитой от роста ставок: по сути это ипотека с плавающей ставкой, но есть одно отличие. Вы начинаете с плавающей ставки, а потом переходите на фиксированную ставку, если или когда ставка рефинансирования начинает расти. Таким образом вы можете зафиксировать свои ежемесячные выплаты на приемлемом для вас уровне, если Банк Англии начинает увеличивать ставки. Вы можете перейти на фиксированную ставку, когда ставка рефинансирования достигает комфортного для вас уровня. Проблема при поиске такой ипотеки заключается в том, что многие кредиторы не используют это название. Вам нужно просмотреть все предложения кредитора и попробовать найти вариант с переходом на фиксированную ставку.

Типы заемщиков

Если вы будете понимать ваш тип и требования, вы сможете выбрать ипотеку, наиболее подходящую для вас.

Новичок – заемщик, который никогда не брал ипотеку.

Владелец жилья – заемщик, которому принадлежит собственность под ипотекой или без нее.

Рефинансист – заемщик, которому принадлежит собственность под ипотекой и который хочет провести рефинансирование.

Крупный заемщик – заемщик, который ищет ипотеку на сумму свыше £500 000.

Долевой собственник – заемщик, который владеет долей собственности, потому что не может позволить себе купить всю собственность. То есть при помощи ипотеки вы выкупаете какую-то долю собственности, а жилищная ассоциация или местный орган власти покупает оставшуюся долю. За непринадлежащую вам долю вы платите арендную плату. Со временем вы можете постепенно выкупать дополнительные доли, пока вам не будет принадлежать вся собственность.

Сколько вы можете занять?

Все будет зависеть от суммы вашего депозита, размера вашего заработка и суммы, которую вы сможете выплачивать ежемесячно. У кредиторов существуют разные правила кредитования, поэтому важно для каждого заемщика подобрать правильного кредитора и правильную ипотеку.

Отношение суммы кредита к стоимости залога

При помощи государственных программ, например, NewBuy Deal, сейчас можно взять в долг до 95% от стоимости жилья. Без таких программ многие кредиторы предлагают до 90% от стоимости залога.

Финансовая состоятельность заемщика

С апреля 2014 года по новым требованиям кредиторы обязуются оценивать заемщиков на предмет их способности выплачивать кредит сейчас и в будущем. В некоторых случаях, как бы это не раздражало, людям становится сложнее получить ипотеку, но при этом эти правила защищают самих же заемщиков.

Как кредиторы проверяют заемщиков на финансовую состоятельность?

Такие проверки часто сравнивают с нагрузочными испытаниями. Кредиторы будут запрашивать у вас подробную информацию по вашим доходам и расходам. По сути они вычисляют базовую линию расходов, как правило, ваши регулярные ежемесячные счета, а затем пропорционально распределяют сумму остатка на ежемесячные выплаты по ипотеке. Они также проверят вашу способность выплачивать ипотеку при росте ставок. Для этого многие берут ставку примерно 5-7%.

Поэтому, если вы планируете брать ипотеку, стоит посмотреть на свои ежемесячные расходы.

Кредитный рейтинг

Ваш кредитный рейтинг также играет важную роль при получении ипотеки. Многие ведущие кредиторы предпочитают давать ипотеку заемщикам с хорошим, чистым кредитным рейтингом, поэтому всегда стоит проверять свой, насколько он чистый. Вы можете получить данные по своему рейтингу от ряда агентств, включая Equifax и Experian. Но это не значит, что вы не сможете получить ипотеку, если у вас отрицательный рейтинг, но, скорее всего, вам предложат повышенную ставку.

Чтобы обсудить ваши вопросы, свяжитесь с нашими специалистами или позвоните по телефону +44 (0)203 490 41 21.